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  1. 相続税・節税対策

相続税・節税対策

相続税は大幅に減らせる?対策3つの理由

更地に賃貸住宅を建てると、相続の際に土地の評価額も低くなり建物の価額も自用家屋より低くなるので基本的には相続税の節約に大きな効果を発揮します。それには3つの理由があります。

1.固定資産税

土地が「貸家建付地」という評価になり、更地に比べ評価額が約2割下がるためです。(建物の評価も、賃貸されていることを理由に、通常の7割になります。)

2.小規模宅地の特例

「小規模宅地の特例」の適用です。これにより、賃貸住宅の敷地は、200㎡まで5割減の評価にとなります。

3.ローン借入による賃貸住宅建築

借り入れによって賃貸住宅を建築した場合、ローン残高が相続財産から差し引かれるため、節税になります。

税制改正により2015年から相続税基礎控除が縮小されます

税制改正により2015年1月1日から相続税が大幅に増税されました。2億円以上3億円以下と6億円以上の相続を受ける場合の税率がともに5%ずつ引き上げられると同時に、基礎控除額、つまり相続税が課税されるかどうかの遺産総額のボーダーラインが下がります。
これにより、相続税の納税義務が生じる人が大幅に増えることが予想されます。
2015年以降に土地等を相続する可能性がある場合は、今のうちからの相続税対策が必要となります。

2015年1月1日以降の相続税基礎控除額

2015年1月1日以降の相続税基礎控除額

貸家建付地による評価減とは?

更地に賃貸住宅を建てると、借地権や借家権が生まれ、所有者が自由に土地を処分しにくくなるので、 相続税評価額が下がります。
賃貸住宅は建築費の約40%に評価され、敷地の評価額は更地に比べて約20%下がります。

【具体例】相続税評価額5,000万円の土地に、建築費3,000万円で賃貸住宅を建てた場合

上記の表は、建築費用を全額借り入れたと仮定して評価額を算出しています。
※1 借地権合(土地が面する道路によって決められています。)
※2 建物の相続税評価は建築費用の約6割です。

小規模宅地の特例による評価減で50%減!

所有している土地のうち一定の面積までは、用途ごとに相続税評価が大幅に減額されます。 例えば、200㎡の敷地に賃貸住宅を建てた場合、その敷地は「特定貸付用宅地」となるので、 相続税評価は50%減となります。

賃貸住宅の敷地が300㎡だったら?
200㎡までは「小規模宅地の特例」が適用されるので、下記の図のように、評価額は通常の貸家建付地の50%に、 残りの100㎡についても「貸家建付地」の評価となるので更地の約80%の評価となります。

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